Tilstandsrapport

Hvad er en tilstandsrapport?

Når du skal sælge eller købe en ejendom, kræver det ofte en tilstandsrapport. Det er uanset om, du skal sælge eller købe et hus, ejerlejlighed, sommerhus, et nedlagt landbrug, ideelle anparter eller et kolonihavehus m.m.

Tilstandsrapporten er en skriftlig vurdering af en ejendoms skader og tilstand i forhold til andre bygninger af samme type og alder. Den udarbejdes på baggrund af en bygningsgennemgang, foretaget af en beskikket bygningssagkyndig. En tilstandsrapport skal være udarbejdet kort inden salget. Er den ældre end seks måneder, skal rapporten fornyes. Det kan sælgeren få gjort for et mindre beløb.

‍

Hvorfor lave en tilstandsrapport?

Loven kræver ikke at du som sælger laver en tilstandsrapport. Men den er en del af Huseftersynsordningen. Huseftersynsordningen er med til at beskytte både sælger og købers interesser under en bolighandel.

For sælgeren betyder det, at tilstandsrapporten beskytter dem mod at hæfte for skader og fejl, som de ikke var bevidste om under salget. Derved undgår de at være pålagt under loven til at betale erstatningskrav til køberen for skjulte skader og fejl, som opdages inden for 10 år efter salget.

For køberen er tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten forudsætninger for, at de kan tegne en ejerskifteforsikring. En ejerskifteforsikring er en forsikring, der dækker de selvsamme skjulte skader, fejl og konstruktionsfejl, som ikke står nævnt i tilstandsrapporten.

‍

Hvad dækker tilstandsrapporten?

Tilstandsrapporten skal overordnede set vurdere og bedømme skader på tilgængelige og synlige dele af en ejendom. Den inkluderer også en hustypebeskrivelse og en vurdering af restlevetiden for ejendommens tag.

‍

Hustypebeskrivelsen

Hustypebeskrivelsen er en generel beskrivelse af, hvordan huse af samme konstruktionstype kan være opført – og hvad man skal vide om netop denne type ejendom. Formålet med det er at give boligejeren et sammenligningsgrundlag, så de nemmere kan vurdere den konkrete ejendom.

Har ejendommen mange tilbygninger eller gennemgået flere renovationer, kan den have flere hustypebeskrivelser.

Restlevetiden for taget

Restlevetiden for taget er et skøn af den resterende tid før et tag skal udskiftes eller renoveres. Det betyder, at det ikke er en konkret vurdering af, hvor længe ejendommens tag egentlig kan holde. Selvom et tag er i exceptionel god stand, vil det tag stadig kun vurderes ud fra et generelt skema over tage af den type og alder.

Skader

Tilstandsrapporten tager kun stilling til tilgængelige og synlige dele af en bygning. Er sælgeren bekendt med skjulte skader, tegn på skader eller risiko for skader, skal de ikke inkluderes i rapporten. Sælger skal stadig informere køberen om disse forhold.

Skader rangeres i en skala fra K0 til K3. De falder typisk under følgende kategorier:

• Brud (såsom ødelagte tegl eller stenværk)
• Deformering (skævheder i bygningen)
• Revner (krakelering i facade, loft eller vægge m.m.)
• Svækkelse (rust, råddent træ, smuldrende vægge m.m.)
• Ødelæggelse (nedslidte elementer, såsom skrammer i træværket eller vægtapet)

Skalaen for skader beregnes ud fra omfang, ikke prisen på en eventuel reparation. Derfor kan en (eller flere) K1-fejl eksempelvis koste væsentlig mere at udbedre end en K3.

Tilstandsrapporten vil også ofte inkludere en anslået pris for de enkelte reparationer. Prisen er dog kun vejledende. Derfor kan det være fordelagtigt at tage kontakt til flere håndværkere og få deres vurdering af, hvad de vil tage for en reparation.

• K0 er kosmetiske skader. Det er skader, der kun påvirker ejendommens udseende, men ellers ikke har en effekt på husets stand
• K1 er mindre alvorlige skader. Det betyder, at de skader ikke har en indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion. Er der mange K1-skader, kan det dog blive dyrt at sætte i stand.
• K2 er alvorlige og akutte skader. Det er skader, som gør at bygningsdelens funktion vil svigte inden for en overskuelig fremtid. Når det sker, vil det dog ikke medføre skader på andre bygningsdele.
• K3 er kritiske og akutte skader. Som med K2 vil bygningsdelens funktion svigte inden for den nærmeste fremtid. Ulig K2, vil det dog forårsage skade på andre bygningsdele.
• UN står for “undersøges nærmere”. Skaden kan være alt fra kosmetisk til kritisk. En UN er vigtig at få undersøgt, inden handlen er afsluttet. Hvis det viser sig at være en omfattende kritisk skade, vil køberen nemlig ikke være dækket af ejerskifteforsikringen.
• IB står for “intet at bemærke.”

‍

Hvad dækker tilstandsrapporten ikke?

Tilstandsrapporten dækker ikke skjulte bygningsdele, elinstallationer, generelle forhold for den hustype eller hvorvidt ejendommen overtræder byggeloven. Er man som sælger bevidst om skjulte fejl eller relevante forhold, er man forpligtet til at oplyse køberen om dem uden for tilstandsrapporten.

‍

Tilstandsrapport for ejerlejligheder

Det er sjældent, at der bliver udarbejdet tilstandsrapport for ejerlejligheder. Det er, fordi en sådan rapport i så fald skal laves for hele ejendommen. En bygningens overordnede tilstand er nemlig med til at bestemme den enkelte ejerlejligheds stand. For eksempel, kan konstruktionsfejl i stueetagen have konsekvenser for ejerlejligheden på tredje etage.

Skal der laves en tilstandsrapport er det derfor ofte ejerforeningen, der beslutter at få en tilstandsrapport. Det er typisk, fordi et forsikringsselskab kun tilbyder ejerskifteforsikring for en hel ejendom. Er ejerforeningen meget lille, kan det dog være fordelagtigt at få lavet en tilstandsrapport ved et salg, fordi omkostningerne ved rapporten vil være relativt overkommelige.

‍

Hvem laver en tilstandsrapport?

Tilstandsrapporter bliver udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig. Det er sælgers ansvar at bestille en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Som sælger kan man også få sin ejendomsmægler til at kontakte et forsikringsselskab, der finder en bygningssagkyndig.

Du skal som sælger gøre ejendommen tilgængelig for den bygningssagkyndige, og besvare deres spørgsmål om boligen. Dine svar vil indgå i rapporten.

‍

Hvad koster tilstandsrapport?

Prisen på en tilstandsrapport afhænger af ejendommens alder og størrelse. Sikkerhedsstyrelsen regulerer hvert år, hvor høj beløbet for et huseftersyn og tilstandsrapport må være. En tilstandsrapport koster dog typisk mellem 4.000-14.000 kr.