Tvangsauktion

Hvad er tvangsauktion?

Er der optaget gæld i en fast ejendom, hvor man ikke kan betale renter, terminsydelser eller afdrag på sin gæld, kan man blive tvunget til en tvangsauktion af ens ejendomme.

En kreditor, her også kaldet rekvirenten, kan anmode fogedretten om en tvangsauktion af den ejendom, man har pantsat eller stillet som sikkerhed i gældsbrevet. Dette gælder også for inkassobureauer. SKAT kan også begære om en tvangsauktion, hvis man ikke betaler sine ejendomsskatter. Oftest er det huse, sommerhuse, motordrevet transportmidler og diverse flytbare fysiske formuegenstande med en vis værdi, der kommer på tvangsauktion.

Tvangsauktioner er offentlige. Det betyder, at alle kan møde op og afgive et bud på ejendommen. Fordi der tit er tale om fast ejendom, der skal undersøges af en bygningssagkyndig og en advokat, er det ofte repræsentanter, der byder for andre personer. Det gøres ved, at man giver en fuldmagt til en anden person, som så byder for én.

Frem til tvangsauktionen kan man som ejer af ejendommen undgå salget ved at betale sin gæld. Sker det, skal auktionen aflyses de samme steder, som den er blevet offentliggjort. Er man interesseret i at købe en ejendom på tvangsauktion, er det derfor en god idé at kontakte rekvirenten på dagen for at sikre, at salget stadig bliver afholdt.

‍

Hvordan sker der før en tvangsauktion?

En tvangsauktion finder sted i fogedretten for den retskreds, hvor boligen ligger. Den bliver bekendtgjort i Statstidende og i diverse relevante dagblade med mindst 14 dages varsel. På den måde kan potentielle købere på forhånd undersøge ejendommen og forberede sig på den egentlige auktion.

Når en rekvirent har anmodet fogedretten om en tvangsauktion, indkaldes skyldneren til et vejledningsmøde i fogedretten om, hvordan man kan undgå en tvangsauktion. Fogedretten kan også skønne, at skyldneren skal beskikkes en advokat, der skal hjælpe dem med forhandlinger med kreditorerne for at undgå en tvangsauktion.

Ofte er kreditorerne også interesseret i at undgå en tvangsauktion, fordi det ofte giver et lavere afkast end andre muligheder for gældsinddrivelse. Det giver også sælgeren en chance for at undgå en restgæld, der kan forfølge dem selv efter tvangsauktionen.
‍

Du kan finde en vejledning i salgsopstilling vilkår for tvangsauktioner her.

‍

Hvordan foregår en tvangsauktion?

En tvangsauktion begynder med at fogeden konstaterer, hvem der er til stede ved auktionen. Kreditorerne gør deres krav op for fogeden. Herefter gennemgår rekvirenten salgsopstillingen, hvor det er muligt at stille spørgsmål til ejendommen. Fogeden oplyser dernæst størstebeløbet, der skal betales ud over budsummen.

Selve auktionen foregår som alle andre, hvor der bydes og overbydes, indtil der ikke er flere overbud og det højstbydende salget vinder. Er prisen på den første auktion ikke tilfredsstillende, kan en rekvirent og skyldneren anmode om en anden auktion, der skal afholdes inden for fire uger. Det er en meget almindelig begivenhed. Opnås der ikke et højere bud under den anden auktion, vinder budgiveren fra den første auktion tvangsauktionen.

Hvad skal man vide som køber ved en tvangsauktion?

Som køber af ejendom til en tvangsauktion skal man først og fremmest undersøge ejendommen, så man ved, hvad man er i færd med at købe. Derudover skal man også kunne stille sikkerhed for budsummen.

Fogedretten tilbyder ofte kun en besigtigelse af ejendommen på en fastlagt dato. Skyldneren og rekvirenten kan dog også tilbyde en anden dato, da de ofte er interesseret i at sælge ejendom for den højst mulige pris. Når man køber ejendom på tvangsauktion skal man betale tre forskellige beløb: budsummen, størstebeløbet og auktionsafgiften.

Budsummen er selv det, man byder på ejendommen. Størstebeløbet er det beløb, som pant- og udlægshavere forlanger at få betalt, samt mulige udgifter, der har ligget forud for tvangsauktion, såsom salær- og udlægsomkostninger, skyldige ejendomsskatter, ejendomsforsikringer m.m. Til slut betaler man en auktionsafgiften til staten.

Vinder man auktionen, er der også flere forhold, man skal være bevidste om. Er ejendommen udlejet, overtager man alle økonomiske og juridiske forpligtelser over for lejeren. Det betyder, at man ikke kan opsige lejemålet og hæfter for lejers indskud og forudbetalte husleje. Derudover er man ansvarlig for at alle kreditorer og panthavere modtager betaling for auktionen. Er der flere parter skal den første panthaver betales først. Herefter går turen videre til den næste i rækken, hvis der er penge til overs fra salget.

‍

Restgæld efter tvangsauktion?

Selv efter en tvangsauktion, kan der forekomme en restgæld. Den restgæld ligger dog hos sælgeren og ikke den ejendom, der er stillet som sikkerhed. Køberen overtager ejendommen uden hæftelse, når de har betalt budsummen, størstebeløbet og auktionsafgiften til staten. Efter en tvangsauktion skal køberen derfor tinglyse ejendommen i Tingbogen, så det registrerede ejerforholdet og hæftelse bliver opdateret.

Den personlige hæftelse forsvinder ikke som følge af tvangsauktionen. Restgælden forældes først efter 10 år. En restgæld kan have flere langvarige konsekvenser. Ofte bliver man også i et eller flere registre over dårligere betalere. Det kan gøre det svært at optage et lån eller forbedre sine økonomiske forhold. Derfor er det også bedst, at man undgår en tvangsauktion.